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中國養老產業發展走勢總體判斷及政策導向
2019-01-09 17:31:38
中國養老產業發展走勢總體判斷及政策導向

一、中國養老產業的發展背景與現狀


 

  傳統上,由于“官本位、大一統”前年固制及計劃經濟體制模式的影響,我們一直將很多本來需要依托全社會力量、特別是市場化競爭機制發揮基礎作用的事務,當作僅僅靠政府大包大攬的純公共事業來推動。

 

  這個歷史性局限在養老領域也不例外,多年來主要靠民政部門行政主管、公立主辦、一刀切單方面推動的貧困救助+特惠福利性養老事業發展模式,隨著新世紀之交改革開放數十年的時代變遷,漸次面臨一系列前所未有、日益突出的外部挑戰和內部矛盾,現如今已經走到了“山窮水盡疑無路”的盡頭,實現養老事業轉型、走養老產業發展之路已經成為必然選擇。

 

  養老產業,廣義上是泛指以老年人群為目標客戶,特別指針對老年人群基本需要及市場需求,以養老住宅地產、養老醫療保健和養老生活服務為核心,延伸上下游不同環節產業生態鍵形成的龐雜產業群(如圖1所示)。

 

  這里所說的養老產業,專門聚焦于基于銀發市場、專門以老年群體為目標客戶的機構養老開發項目及相關業務活動。就此而言,目前中國養老產業市場化程度還很低,隨著既有公立公益性機構逐步轉型,相關投資及社會力量從不同方向切人銀發市場,市場化產業格局初具雛形。

 

  第一,從養老住宅地產維度來看,一些養老產業運營商依托社區基本建設布局及老年客戶群居住情況,有針對性地選擇開發養老地產項目及運作模式。

 

  例如,針對絕大多數居住在普通社區的居家生活型養老人群,開發建設社區活動場所或護理設施項目;針對居住在成熟老社區但缺乏綜合性養老服務設施的居家生活型養老人群,在成熟社區周邊穿插建設多功能型養老服務設施項目;針對城鄉開發建設新區的老年人群,配合新建大型社區開發建設養老組團項目;針對有特殊需求和有支付能力的養老人群,專門建設復合型或綜合性養老社區,包括老年公寓、特殊老年人聚集區、老年病護理院、普通養老社區、輔助型養老社區及特護型養老社區等。也有利用既有機構設施及內外部環境條件,依托本機構獨特比較優勢開發建設相關養老住宅地產項目的。

 

  總之,地產運營商,特別是萬科地產、保利地產和花樣年地產等這些行業龍頭老大,依托養老社區建設布局,以養老地產開發為核心,整合養老物業、餐飲、酒店及旅游等相關商業服務業,形成了一條龍住宅地產型系列養老產業生態鏈。

 

  第二,從養老生活服務維度來看,一些養老產業運營商依托家政服務、商業物流、教育培訓、文化娛樂及保險理財金融服務等各具優勢的行業背景,從利用不同的商機、切入點及杠桿人手,紛紛進入銀發市場及養老產業領域。

 

  多年來,一些家政、餐飲及物流服務商,早已將相關業務自然延伸到養老服務領域,涵蓋居家老人及社區或機構養老人群的日常保潔、餐飲、照料和護理等。一些金融保險機構也紛紛涉足養老保險產業,并取得了初步成果。

 

  此外,教育培訓機構、文化娛樂傳媒等企事業單位,也將相關業務自然延仲到養老領域,舉辦不同規模的老年大學、老年劇團或老年體育俱樂部以及服裝比賽、歌詠比賽、廣場舞大賽等各種形式的老年文化娛樂活動,以豐富老年人的文化精神生活,也取得了很好的社會效益和經濟效益。

 

  第三,從養老醫療保健維度來看,基于老年人群對醫療健康服務的特殊需求,一些公立及民間醫療服務機構也紛紛進軍銀發市場和養老產業領域,并占領了相當的業務地盤和市場份額。

 

  醫養產業是聚焦于滿足老年人群對健康養生、醫療保健和養老服務復合型需求而形成的養老產業群。近年來,醫養產業在大健康理念指導下對傳統養老模式不斷超越、提升、整合和創新,涵蓋包括健康的自養老人、亞健康的康養老人以及患病的護養老人和醫養老人等所有養老人群,漸次延伸到老年醫養地產、老年醫養用品、老年醫養居游、老年醫療康復、老年照料護理服務、老年體育健身及文化娛樂等各個方面,形成一種“上醫治未病,中醫治欲病,下醫治已病”的新興服務體系和新興業態。

 

  據統計,目前中國接近70%的人口處于亞健康狀態,慢性疾病患者已占總人口20%以上,而老年人正是慢性病患者主體(人數在70%以上,占醫療總費用的30%-50%)。長期以來,老年醫療衛生存在重醫不重康、重療輕預防”傾向,導致了越來越普遍而嚴重的老年癡果等慢性疾病,不僅嚴重.危害老年人身心健康,大大降低晩年生活幸福度,還造成高額而沉重的醫療及照護成本負擔。

 

  從未來長期發展趨勢來看,醫養市場需求彈性空間大、前景廣闊,醫養產業的重點和發力點將逐漸從“治已病”和“治欲病”轉移到“治未病”的健康預防和管理上。鑒于此,醫養產業發展需要以市場為導向和根本動力,以“少生病、生小病、晩生病”為基本健康養生訴求目標,僅僅抓住老年人最現實、最直接、最追切的醫養龍頭需求,做好養老機構與醫療機構設施規劃有效衛接,大力發展養護型和醫護型養老機構,鼓勵企業經營主體積極開發適合老年人醫養的服務和產品,并利用網絡數字化技術平臺逐漸導人“互聯網+”醫養產業創新模式,這不僅是養老產業發展的新突破口,也將成為中國產業發展和國民經濟的新增長點。

 

  二、傳統轉型基點:行政性養老事業舉國模式及其產業化轉型之路

 

  依托傳統行政主導性養老事業,直面國內養老市場需求及國際竟爭新挑戰與時俱進適應性調整,積極推動并實現產業化轉型,是中國養老產業發展歷史而現實的體制性基點,這也是一個具有強大歷史慣性的體制性障礙和突破難點。

 

  當代中國傳統“家國主義”養老模式,可以簡單概括為“養兒防老+單位福利+政府特惠”,由于長期計劃生育政策的實施和人口平均壽命的延長,中國家庭結構出現了小型化和高齡化趨勢,“四二一”成為城鎮家庭普遍代際分布格局。

 

  在這種情況下,家庭養老壓力自然十分沉重,子女兼顧工作和家庭,時問和精力不足,往往顧此失彼,導致家庭養老在家庭物質供養、生活照料以及精神安慰等方面嚴重缺乏,特別是對于高齡老人以及失能、失智老人而言,家庭日常養護成為很大難題。

 

  同時,由于快速城鎮化、市場化和國際化的現代社會轉型發展,人口遷徙、人員流動、工作變動頻繁而劇烈,老人獨處獨自生活的空巢家庭數量日益增多,這對子女親力履行膽養責任提出了現實挑戰,超越傳統家庭的社會化養老需求越來越明顯。

 

  在現代扁平化大社會宏觀背景下,依托社區服務網絡輔助實施居家養老計劃,當然成為現代社會化養老服務體系建設的題中之意和核心內容。社區居家養老服務模式,既能迎合中國不同階層老年人“家舍難離”的精神需求,強化家庭基礎性養老職能;同時又能體現社會養老和社區服務“以人為本”的現代理念,從而有效整合了傳統家庭養老與新興機構養老的綜合優勢,是一種探合了傳統家庭養老和社會養老各自優點的養老服務模式。

 

  直面現實問題,走向未來發展,中國社區養老服務體系建設的基本戰略指向應該是:以社區為依托,不斷發展和完善敬老養老功能,進一步發展社區醫療服務和加強老人福利設施建設,在不斷鞏固和完善現有社區養老機構的同時,鼓勵街道、企事業單位、宗教團體、民政機構和公民個人等積極創辦各類符合老年人特點的福利機構,逐步建立一支責任心強、業務素質高的老年人管理和護理服務人員隊伍,試行建立“老年人醫療救助基金”,用于支付生活特別困難的老年人的醫療補助。

 

  相對于家庭養老的基礎地位、社區養老的依托作用,機構養老應該是老年人的最后一道選擇,一種補充性、附加性、額外性和個性化的養老方式。以家庭養老為基礎、家居社區為依托,特別注重醫養結合,更加強調小型化、專業化、社區化、連鎖化、親情化、人性化、個性化和多元化,應該成為未來中國機構養老發展的基本方向。

 

  但長期以來,由于傳統計劃經濟體制下國家養老供給在城鄉區域布局上的錯位,公私立機構非平等性競爭乃至政策歧視性雙軌制博弈運行,以及由此導致養老市場在不同供給主體間形成撕扯性、碎片化多重扭曲割據狀態,加之養老社會保險改革約束下的基本養老金低水平約束等復雜原因,目前中國社會化養老機構供給總體格局呈現兩頭大、中間小的“啞鈴形”——處于兩端的豪華福利型養老機構和設施簡陋的救助型養老機構較多,真正符合大多數老年人、特別是針對失能半失能老年人的剛性需求,而既能夠滿足基本生活照料又具有醫養結合康復護理功能的中檔養老機構所占份額較低——由此導致了數量少、費用高的短缺性總供給無法滿足日益增長的市場化養老需求情況下,愈來愈突出地存在著“空床率過半與排隊擁擠短缺并存”的結構性供求矛盾。

 

  因此,大刀闊斧地推進市場化改革,依托全社會力量特別是民間資本大力度拓展市場多元化投資渠適,不斷提高社會化、多元化機構養老服務水平,以形成良性的養老產業發展機制及市場運營模式,是解決“何以養老”問題的根本出路及必然選擇。

 

  傳統上,中國養老事業是由政府主管包辦的。全國性的養老事業直屬行政機關是民政部,國家級養老事業領導統籌及行業協調機構設置主要由“全國老齡工作委員會”和“中國老齡協會”兩大系統,以及“中國老年保健協會”“中國社會工作協會社會養老工作委員會”等全國性行業協會及社團組織構成,這些機構在歷史上特別是改革開放以來對于推動中國養老事業社會化發展曾做了很多有益的工作。

 

  近些年來,依托中央及地方政府政策支持和行政性力量推動,一些民間營利性及非營利性機構,如遼寧大連等市在民政部門支持下首創的社區“家庭養老院”及“連鎖超市”養老服務模式,以及愛晚集團、四川助老之家等以掛靠、承包、承租及資源整合等“混合所有制”形式,積極探索傳統養老事業轉型發展之路,根據各地實際情況紛紛涉足養老產業化運營領域,對于中國養老社會化、產業化和市場化發展起到了積極的推動作用。

 

  但是,由于傳統官本位慣性造成的路徑依賴,官辦民營養老機構游走于“公益非營利性”與“市場營利性”之間,由于身份曖昧而在公私兩邊左右逢源,往往以官方行業協會或專業學會為“官方背景”,打著諸如“助老之家”“愛晚工程”等旗幟,確實搞了一些有益的公益非營利社會活動的同時,又以此“官方背景”為招牌面向市場客戶招攬生意,甚至在政府及行業協會相關部門監控不到位的情況下“打擦邊球”,做一些類似傳銷性質的虛假宣傳乃至非規范經營活動,導致商業失敗并造成了一些不良社會后果。

 

  鑒于此,怎樣有效突破傳統官本位體制對養老事業產業化發展的行政性掣肘、尋租壟斷性束縛,并在公益非營利性的養老事業與市場營利性的養老產業之間找到恰當的平衡點,在政府主導并托底的社會基本養老保險體系支撐下,使養老產業徹底走向市場化發展之路,尚需要社會各界做一系列艱辛探索和努力。

 

  三、主流增長基點:多元切入漸次拓展的中國養老產業發展大走勢

 

  第一,以萬科等為代表的著名房地產開發商依托住宅地產延伸拓展養老產業生態鏈,是近年來中國養老產業突飛猛進發展的主力軍,也代表著中國養老產業長期可持續發展的主流方向。

 

  房地產企業以養老地產開發為主軸進人養老產業領域,具有得天獨厚的地利優勢,但對于高投入、慢產出的養老地產項目來說,如何盈利成為投資開發及運營管理的難題。

 

  近年來,房地產開發商紛紛“試水”養老地產,但尚未有非常成功的盈利模式,往往進入時大張旗鼓頗為高調,在實際運營中卻又小心翼翼,很多項目往往一開始以整合養老服務資源為賣點,最后由于資金鏈壓力不堪重負而以普通住宅一賣了之。

 

  由于養老市場需求的復雜多變性,目前各房地產開發商涉足養老產業基本上處于“試錯性”嘗試階段,相關業務開展也多以單個項目的開發、建設和運營為主,在整個企業或行業層面尚沒有可以大規模復制的成熟商業模式。

 

  萬科集團作為中國房地產業界“龍頭老大”,自從六年前宣布將養老地產作為“三大戰略”之一以來,養老業務在北京、青島、杭州、廣東、上海和成都等地項目中多有涉及,先是在北京房山以租售并舉方式,以“活躍長者之家一面向活躍、高知、長者的服務式公寓”為目標定位,試點了首個養老地產項目“萬科幸福匯”,隨后又在北京的歡樂城、青島及廣東清遠北部的萬科城設計規劃了老年地產項目,進而在杭州萬科良渚文化村開發了老年公寓“隨緣嘉樹”項目。

 

  “隨緣嘉樹”項目依托良渚文化村,采取“養老組團+大型社區”開發模式,從產品設計到服務配套及樣板區體驗,被業內認為是萬科首個真正意義上的養老地產項目。

 

  經過多年探索,萬科已經明確養老產業發展的基本方向:把機構養老向社區化、家庭化方向延伸拓展;以養老機構(主要為護理型)為平臺,輻射具有居家養老、社區養老需求的社區家庭;養老設施建設與社區服務配套相結合,實現“平臺開放,資源共享”。基于此,萬科逐漸形成了社區嵌人式小型機構、城市養老服務綜合體和全齡化養老服務社區“三位一體”大養老產業化經營模式。

 

  第二,公立醫療機構及上市公司醫療衛生板塊,響應政府主導的醫養結合政策方向,積極布局養老產業戰略,是引領中國養老產業異軍突起不可或缺的生力軍,也是中國養老產業長期可持續發展的重要生長點。

 

  在傳統體制下,醫療機構與養老機構一樣,都是按照條條塊塊各自為政官辦的,前者屬于衛生系統,后者屬于民政系統,二者在行政上是互相獨立、自成系統,醫院里不能養老,養老院不方便就醫,一些老年病的常發、易發和突發性,患病、失能、半失能老人需要常年治療和看護,往往不得不經常無奈無助地在家庭、醫院和養老機構之間疲于奔命,這樣既耽誤老人正常治療保健,也增加了家屬子女負擔。

 

  而不少有特權、有行政級別、有公費醫療保障的患病老人把臨床醫院當成養老院,成了長期“押床”的常住專業戶,又進一步加劇了本來就稀缺緊張的公共醫療資源,使真正需要住院治療的普通老百姓住不進去。

 

  在這種情況下,怎么實現醫養結合,將醫療資源與養老資源進行有效整合,將“醫”即醫療康復保健服務(包括健康咨詢、體檢、診治、護理、大病康復護理及臨終美懷服務等)與“養”即老人生活照護服務(包括精神心理、文化娛樂和養生保健等)有效對接,就成為養老產業發展一個現實而重大的戰略課題。

 

  “醫養結合”的核心要訣,可簡單地歸納為八個字,即“有病治病、無病療養”,就是把醫院和養老院合二為一,讓老年朋友在養老的同時,得到充分的醫療保障。其大致有如下四種方式:

 

  (1)原有醫療衛生機構,包括醫院、社區醫療服務中心,結合公立醫院改革,轉變成康復醫院或護理醫院,為周圍社區提供綜合性、連續性養老醫療服務。

 

  (2)原有養老機構增設醫療服務資質,按照醫務室、護理站配置標準,凡有醫生和護士者就可以申請醫務室,有條件的還可以開設老年病醫院、專科醫院、護理醫院和康復醫院等專業醫療機構。

 

  (3)醫療機構與養老機構協議合作,將養老院建在社區服務中心附近,并將醫療衛生服務中心設在老年社區內,醫護人員定期上門巡診,遇到緊急情況及時處理和轉診。

 

  (4)依托虛擬化醫療衛生服務網絡,推行社區家庭醫生模式,為社區老人提供上「]服務。

 

  第三,在很不完善、漏洞百出的基本養老社會保險體制大環境下,在傳統業務競爭日趨激烈、深滬股市熊長牛短和政府加大相關政策支持力度等多元因素綜合作用推動下,人壽保險公司轉向投資養老產業領域成為大勢所趨。

 

  眾所周知,相對于其他產業,養老產業具有投資回收期長(養老地產回報期至少在8年以上)、投資經營利潤率低、需要長期低成本資金支持的特點,但長期以來國內融資渠道不暢,融資難、融資貴問題制約新型養老業態的形成。

 

  就保險業方面來看,大部分保險資金投資具有長期穩定性(保險期限大多在10年以上),提高具有較好收益性和穩定性的不動產投資占比,是保持和不斷提升保險資金投資收益率的重要途徑之一,有穩定可持續預期收益且具備物業增值空間的養老不動產,為人壽保險投資商利用金融組合工具融通資金,吸引包括養老社區客戶資金在內的社會資金創造了條件。

 

  但是,在銀行存款、債券和權益投資(股票和基金)三大險資投資領域中,前兩者雖然較為穩定但投資收益率較低,而權益投資穩定性較差,特別是近年來深滬股市熊長牛短,整體拉低了保險資金的投資收益率。而且,隨著傳統保險業務竟爭日趨激烈,保險銷售成本不斷上升、保費收人增幅趨緩,急需拓展短期內沒有盈利壓力的養老社區長期資產投資項目。

 

  鑒于此,人壽保險公司將養老社區居住資格及所需費用與其固有客戶投保需求掛鈞,實現養老社區與保險產品互動互融,可以形成綜合產品解決方案,有效滿足客戶的保障需求和理財需求,并將客戶的資金長期黏著在保險資金池內。

 

  通過投資養老產業,與保險主業協同發展以及有效整合產業形態和各類商業行為,構建集金融服務與實體服務為一體的綜合服務體系,為客戶提供生命周期全程化無形性資產服務,涵蓋養老、醫療、護理等在內的全方位生活支持,不僅大大降低未來醫療和護理費用風險,也可以降低養老運營管理成本,緩解養老融資難、融資貴帶來的壓力。

 

  近年來包括中國平安、合眾人壽、中國太平、新華人壽、中國人壽、泰康人壽及合眾人壽等在內的國內各大人壽保險公司,紛紛進軍養老產業領域,并取得了一系列初步運營成果。

 

  第四,在數字互聯網“世界變平了”及中國快速城鎮化及逆城鎮化轉型的大背景下,主要定位于健康活躍老年群體并與酒店旅游業及療養基地或養老地產密切相關的季節性休閑養老、旅游度假式養老和健康養生性養老,成為標志中國養老產業流動性發展的新業態和新趨勢。

 

  隨著養老衛生健康水平的不斷提高,伴隨人口老齡化的同時,一方面,人口預期壽命也在不斷延長,老年群體的健康狀況也在不斷好轉,六七十歲乃至八九十歲依然“活蹦亂跳”的健康活躍老人也越來越多;另一方面,當今網絡數字化時代“世界變平了”,隨著交通運輸及通訊業的蓬勃發展,特別是中國正處于快速城鎮化等多重轉型期的宏觀大背景下,人口流動無論是頻度還是規模都越來越大,老年群體隨子女遷徙、旅游養生、出國進城或回國返鄉等“異地養老”情況也越來越普遍,由此形成跨區域流動、旅游度假養生及候鳥遷徙式等一系列異地養老新業態。

 

  這種“活躍流動性”養老業態,往往需要有雄厚的家庭經濟基礎,老人絕大多數年齡偏低,有配偶,健康狀況良好,有支付能力、文化程度相對較高,生活能夠完全自理;同時,這種新.業態的異地養老,對氣候等自然環境有特殊的要求,一般是冬無嚴寒、夏無酷暑、風景秀麗的陽光地帶或度假勝地,而且具備醫療服務設施齊全、通訊交通條件便利等因素。

 

  近十余年來,海南、青島、大連、福建和廣州等沿海發達地區,異地養老、候鳥式移動養老需求不斷增加。在這樣的背景下,各級政府有關部門也已著手推行互動式異地養老試點,并對相關養老機構軟硬件設施、社區環境、交通條件及人性化服務等方面進行綜合性考核評估,逐步建立健全統一的服務標準、服務承諾和安全保障體系,以及醫療、保險、法律、信息服務等一系列配套服務體系,為異地養老的老人提供接待、度假、醫療康復、老年群體聚會和探親訪友等養老服務。

 

  在各地政府優惠政策支持下,一些以旅游地產、養生地產見長的養老機構紛紛嘗試各種類型的異地養老新業態,并取得了一些初步成果,但在實際運營中由于集資化傾向也導致一系列矛盾和問題。

 

  第五,隨著年齡的增長,物質層面的欲求越來越淡化,而對于豐富多彩的精神生活需求反而越來越多、越來越高,特別是中國這樣具有悠久而彌新上學傳統的老齡化社會,選擇去上老年大學,或去教老年大學,以進一步提高生活技能、陶冶精神情操、聚會社交老友,并增強自身人生價值的存在感和成就感,孕育著中國養老服務產業高端化發展的巨大商機。

 

  老年大學,作為一種開放性、社區性、養老性的文化教育機構,其辦學方式非常靈活,既有固定場所集中授課,也能遠程授課,授課內容也是五花八門。

 

  在各級民政部門的規制管理下,各地特別是大中城市的老年大學機構設置,逐漸形成了一種大規模、廣覆蓋格局,如北京、上海和天津等直轄大城市,幾乎各個區縣都有類似老年大學的開放性組織機構設置,而且還形成了一種全市性的龍頭老大規范機構。

 

  從長遠發展來看,傳統基于行政性主導的老年大學運作模式,必須引進社會力量、民間資本走市場化、產業化開放發展之路。綠城烏鎮雅園,首創學院式頤樂養生養老模式,基于差異化競爭戰略優勢,與雅達國際共同開發打造“烏鎮國際健康生態產業園”,并整合集團旗下各領域高端資源和跨界資源,特別鎖定中高層老年客戶群,打造一站式養生養老產業鏈,成為老年大學多兀化、市場化、產業化轉型發展的一個典型事例。

 

  四、前沿引領基點:導入CCRC的“準太陽城”養老社區開發模式

 

  近年來,美國CCRC及“太陽城”養老社區開發模式,以其精準化的客戶和產品市場定位和精細化的復合型社區養老服務體系,備受國際養老產業界推崇、模仿和追隨,自然也成為中國本土養老產業發展的引領方向和前衛導向。

 

  退休人員持續照料社區”(Continue Care ofRetirement Community,CCRC)及“太陽城”(SUN CITY),是美國已有百年歷史、遍及全美各州、發展得相當成熟和完善,聞名全世界的大型復合養老社區。

 

  CCRC復合式服務覆蓋全齡老人群體,包括自助型健康老人(多在55-65歲之間)、輔助型需要康復輔助護理老人(多在65-75歲之間)及特護型老人(多在75歲以上),處于不同生理年齡階段、健康狀況有差異的老年群體,不需要搬家就可以在cCRC中完成l/3的人生旅程。

 

  而各種類型和規模的“太陽城”,基于“您的社區您的家,社區就是您的家”核心理念開發運營,限定55歲以上的老人才能入住,專為健康活躍老人提供會所、戶外運動設施及社區商業中心。

 

  由于CCRC與“太陽城”大都屬于養老住宅開發性質,目標客戶定位精準,前期投入成本低,資金使用效率高,開發風險小,對于城市基礎設施較健全、基本養老保險體系較為完善的發達國家或地區來說,這種大型復合型社區化養老運營模式,很有大規模推廣應用價值和借鑒意義。

 

  毫無疑問,對于中國這樣正處于轉型期“未富先老”的發展中大國來說,地產商學習借鑒并導入實施美國CCRC和“太陽城”先進養老開發運營管理經驗,是很有必要又具有廣闊拓展空問的。

 

  通過導人CCRC精細化服務理念、建設“準太陽城”這樣的大型復合養老社區,服務商可以在同一社區中,針對老人不同生理年齡階段及不同養老需求,為老人提供全齡化健康管理、護理和醫療服務等基本養老需求,與此同時,也可以通過出租、銷售或會員費等多種形式迅速回籠資金,以值得客戶信賴的管理和服務品牌贏得市場并獲得應有經營收益。

 

  但是,導入CCRC和“太陽城”先進養老開發理念及運營管理模式,需要綜合考慮中國特殊國情。現階段,中國還未進人客戶細分化、服務精細化的老年社區開發市場發展階段,大多數老年人傳統上還是希望老少三代同堂、不能同堂最好也能居住在一個小區內,所以,養老社區不可能像美國“太陽城”那樣是老年人聚集區,而應該是適宜不同年齡人群混合居住,形成多元化、多戶型產品形態設計,涵蓋老人專用的設施設備、生活用品,老年大學,醫療、康復、護理、家政服務等多壞節養老產業鏈,同時能夠滿足健康老人、半護理老人和全護理老人不同需求的復合型社區。這就帶來一個將“養老社區”與“普通社區”在功能定位上如何區分并有效融合的問題。

 

  總的來說,地產商未來基本發展方向應該是,逐漸將業務拓展增長點和強化重點放在后開發階段的復合型服務功能塑造及網絡化服務體系建設上,也就是說,開發商不能只局限于以“養老地產”為噱頭賣房子,要像萬科集團那樣向養老服務業轉型,認真研究如何在養老社區中配套必要的養老設施,強化專業養老服務和護理功能及能力,采取產權銷售、租賃和會員制等多元化商業運營模式。

 

  概而言之,由于受基本社會養老保險體系還很不完善等特殊國情的制約,中國相關復合型養老社區建設項目,不適宜照搬大量興建低密度大型社區、單層單體別墅式高檔建筑的美式做法,應該以適當密度、多層或小高層單體建筑形態為主,并在社區內特別配套一定醫療、護理和市政基礎設施及網絡化服務平臺,還要特別注意后開發社區物業及養老服務軟件建設工作,形成一種廣覆蓋、多元社區化的復合型養老服務體系。

 

  五、結論

 

  近年來,在“市場化、社會化,小政府、大社會”為基本改革取向的體制轉型背景下,中國傳統“家國主義”養老模式難以為繼。伴隨著市場化改革進程、人口老齡化加劇以及三化”社會轉型而來的一系列新常態日趨明顯,“銀發市場需求膨脹”已經成為不言自明、眾所周知的宏觀預期及商業秘密。

 

  牢牢把握中國養老產業發展總體格局的三個基點,推動傳統行政主導養老事業轉型,依托銀發市場厚重基礎,走“養老事業產業化”發展之路;更應養老產業發展主流走勢,積極促進地產、醫療、保險、旅游等社會多元化力量,投人養老產業領域;關注養老產業前沿進展,借鑒導人國際先進理念及經驗,針對個性化需求形成多元化養老商業模式,是中國“何以養老”問題的戰略性杠桿解。



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